「負債不動産」を捨てるためのスキームを発明しました！
負債不動産ってなに？
「空き家問題」いま話題になっていますよね。
「原野商法」という言葉は聞いたことがありますか？
これと関連して、現在とても多くの相談をいただいているのが、
「固定資産税や管理の負担だけがかかっている不動産を手放したい」というケースです。
原野商法(げんやしょうほう）とは、原野などの価値の無い土地を騙して売りつける悪徳商法のことをいう。
引用：wikipediaより
「売れば良いんじゃない？」
「国に引き取ってもらえば？」
そのようにおっしゃる方も多くいます。
たしかに、国や市町村が引き取ってくれるパターンや不動産屋さんがお金に換えてくれるケースもあります。
しかし、実際には国や市町村が引き取ってくれるための条件を満たせないことや、不動産の買い手が見つからなかったりすることもあり、結局は一族で代々不要な不動産を持ち続けているというケースも多いです。
管理責任の点からとくに空き家などの場合、失火や倒壊などがあって近隣住民に迷惑がかかり、損害賠償責任を負う可能性もあります。
本項ではそういった不動産を「負債不動産」と呼びます。
一般的な対策について
負債不動産を捨てたり、市町村などに寄付したりすることはとても難しいです。能動的にできる対策と言えるものをあげるとするならば、近隣の住民に対しての贈与または格安で売却をすることくらいでしょうか。
相続の際に遺産分割協議をうまく行って、負債不動産を誰かに集中させ、その後どこかのタイミングで相続放棄を行うというやり方もあります。
しかし相続放棄を行うと、負債不動産以外の財産についてもすべて放棄しなければなりません。加えて相続放棄を成立させるには、相続人の全員が相続放棄を選択する必要があります。
そのため、負債不動産を捨てるためだけに、「相続人全員が相続放棄をする」という方針を統一することが難しいケースも多いです。
また、相続放棄後についても、もともとの相続人はその不動産の管理責任を負います。
管理責任を負った建物を空き家として放置したとします。その空き家がいずれ老朽化して倒壊し、近隣住民に被害が出てしまったら、相続人が損害賠償責任を負う可能性もあります。
実現したい新しい対策スキームについて
負債不動産の新しい対策スキームを説明いたします。この対策は既存の法律を応用したものにかかわらず、前例などが見つからないのですが、理論上は可能と考えております。
これは、相続人が一切いない方（以下「Aさん」とします）にご協力いただくやり方です。
相続人が一切いない方というのは、「配偶者がいない」「子供・孫・養子がいない」「直系尊属がすでに全員亡くなっている」「兄弟姉妹もその子供もいない」方のことです。
相続人のいない方が亡くなった場合、その方の持っていた財産は全て国庫に帰属します。つまり、国のものになるのです。
今回ご提案する新しいスキームというのは、この法律を利用したシンプルなもので、日本中の負債不動産をAさんに対して贈与します。
相続人がいないAさんに贈与をする（＝Aさんの財産にする）と、Aさんが亡くなったあとの不動産の所有権は国庫へ帰属します。
ただ不動産をAさんに贈与するだけでは、Aさんに一方的に税金などの負担がかかってしまいます。そのため不動産の贈与の際は、Aさんが亡くなるまでの推定できる固定資産税、贈与税、不動産取得税、登記費用等も計算し、管理手数料分も併せて金銭も贈与することにします。
不動産のもとの所有者からすると、その際に一定の金銭を支払えば、今後一族で負担するはずだった固定資産税から逃れられるので、かなりの節税になります。
簡単な内容のようですが、ある程度調べても前例がないようです。慎重に検討しつつも、このスキームが実現できれば、多くの方の困りごとを解決できるのではないでしょうか。
考え得るリスクについて
（１）相続人がいないことを確実に調べることができるか
相続人が一切いない状況は意外と珍しいです。贈与を受けるにあたっては、本人の戸籍謄本をすべて取得し、相続人がひとりもいないことを確定させたうえで進めることになるでしょう。
（２）不動産の名義変更の際の司法書士の意思確認について
不動産の名義変更を司法書士に依頼する場合、その司法書士による意思確認が必要です。この意思確認については、あくまで不動産を「贈与」する意思があることを前提に手続きを進めることになります。
捉えようによっては、贈与の意思を確認できない、むしろ「放棄」に近いものだと言われかねないので、作成する書類などで慎重に記録を残すべきでしょう。
具体的なプロジェクトの進行について
前例のないスキームのために、ご意見くださる方を募集します。お気軽にお問合せください。
